LA LEY          DE PROPIEDAD HORIZONTAL 

(Reforma aprobada por el Congreso de los Diputados del día 18 de marzo de 1999)

ISARO les ofrece seguidamente la L.P.H. ( Ley de Propiedad Horizontal ) indicada por artículos y con indicaciones en su margen derecho sobre los artículos para su mejor búsqueda e interpretación.

Como todo en la vida esta Ley la podemos interpretar, de hecho se interpreta siempre, desde el punto de vista que más interesa o beneficie mejor nuestros intereses. Por eso nuestro consejo es que esta Ley le pueda servir como referente y conocimiento en un momento determinado, de sus obligaciones y derechos frente a su comunidad y vecinos.

Dicho lo dicho, si necesita alguna aclaración díganoslo...

ARTICULO 1º                        ARTICULO 13º

ARTICULO 2º                        ARTICULO 14º

ARTICULO 3º                        ARTICULO 15º

                                                ARTICULO 4º                        ARTICULO 16º

ARTICULO 5º                        ARTICULO 17º

ARTICULO 6º                        ARTICULO 18º

ARTICULO 7º                        ARTICULO 19º

ARTICULO 8º                        ARTICULO 20º

ARTICULO 9º                         ARTICULO 21º

ARTICULO 10º                        ARTICULO 22º

ARTICULO 11º                       ARTICULO 23º

 ARTICULO 12º                       ARTICULO 24º

 

Vamos pues con el Primer Capitulo.

CAPÍTULO PRIMERO

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1º:

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el art. 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común  de aquél  o la vía pública.

Artículo 2º:

Esta Ley será de aplicación:

a)      A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.

b)      A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen  otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso , por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunidades, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c)      A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

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CAPÍTULO SEGUNDO

DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES

Artículo 3º:

En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:

a)      El derecho singular y exclusivo del propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones  de todas clases, aparentes o no , que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b)      La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá  una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas  del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán  la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la trasmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

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Artículo 4º:

La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá  ejercitarse por cada propietario por indiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

Artículo 5º:                                                                EL TITULO CONSTITUTIVO

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará  número correlativo. La descripción del inmueble habrá  de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión , linderos, planta  en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos , administración y gobierno, seguros conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 6º:

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Artículo 7º:                                                               ACTIVIDADES PROHIBIDAS  y más

1º.- El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos , instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general , su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

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En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlos sin dilación al administrador.

2º.- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él  o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quienes realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas , bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, e Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisa para asegurar la efectividad de la orden  de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de l infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos los derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Artículo 8º:                                         REDUCIR O AUMENTAR LOS PISOS O LOCALES

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros más reducidos o independientes,  y aumentarlos por agregación de otros colindantes del mismo edificio disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos, se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el art. 5, sin alteración de las cuotas de los restantes.

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Artículo 9º:                                                    OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

1.      Son obligaciones de cada propietario:

a)     Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b)     Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c)     Conservar en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo  17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d)     Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tresa apartados anteriores.

e)      Contribuir, con arreglo a l cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales par el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de                    contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición  de preferentes a efectos del articulo 1923 del Código Civil y precede, para su satisfacción , a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos saláriales en Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en l Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios par el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

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En el instrumento público mediante el que s trasmita,  por cualquier título, la vivienda o local, el transmítete deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmítete deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con  declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquiriente. La certificación será emitido en el plazo máximo  de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Administrador, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en emisión.

f)       Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad d propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g)     Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y los daños causados.

h)     Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,. El domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada un citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto , con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se  procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Administrador de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá  plenos efectos jurídicos en el plazo  de tres días naturales.

i)        Comunicar a quien ejerza las funciones de Administrador de la comunidad,                  por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá  respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la trasmisión de forma solidaria  con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha trasmisión resulte notoria.

2.      Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

Artículo 10º:                                     OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD entre otras...

1.      Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna  las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

2.      Los Propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse vía administrativa.

3.      En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesado solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

4.      Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismo términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

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Artículo 11º:                                                      NUEVAS INSTALACIONES Y SERVICIOS

1.      Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.

2.      Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe  de tres mensualidades  ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

3.      Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

4.      Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras.

Artículo 12º:

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo  y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones , las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

Artículo 13º:                                            ORGANOS DE GOBIERNO Y SUS FUNCIONES

1.      Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a)     La Junta de propietarios.

b)     El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

c)     El Secretario.

d)     El Administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2.  El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,

subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.  El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en artículo 17.3º, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.

3.      El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

4.      La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5.      Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente

      de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo

      mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la

      presidencia.

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6.      Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma   

      persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y , e su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser

Ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con

cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas

funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en

los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7.      Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

       Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del

       mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión  

       extraordinaria .

8.      Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda

      de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del

      Código civil, si expresamente lo  establecen los estatutos.     

Artículo 14º:                                                                     LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Corresponde a la Junta de propietarios:

a)     Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b)     Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c)     Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador  de conformidad con lo dispuesto el  artículo 20.c.

d)     Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e)     Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad  acordando las medidas necesarias o convenientes par el mejor servicio común

Artículo 15º:                                                                  LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

1.      La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las Juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá  al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a al consignación judicial o notarial de la suma adeudad, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no sera computada a efectos de alcanzar la mayorías exigidas en esta Ley.

Artículo 16º:                                                        MAS DE JUNTAS, Y CONVOCATORIAS

1.      La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuata parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el  25% de las cuotas de participación.

2.      La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, el día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose  las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá  de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

     Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se                 pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad: a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

     Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

     La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse en mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

Artículo 17º:                                                                     NORMAS DE LOS ACUERDOS

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1º. la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El Establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo  o de os estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes de las cuotas de los propietarios que , a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá  igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que , as us vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán  como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2º. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servios de   telecomunicación regulados en Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o l adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas , comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser  acordada a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación  de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo No obstante , si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3º. Para la validez de los demás acuerdos bastara el voto de la mayoría  del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá  en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Artículo 18º:                                                                    IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en sol siguientes supuestos:

a)     Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b)     Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c)     Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

3.      Estará legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que viesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas- Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietario.

4.      La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietario, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

5.      La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.

Artículo 19º:                                                      ACUERDOS JUNTA DE PROPIETARIOS

1.      Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciados por el Registrados de la Propiedad en la forma que reglamentariamente  se disponga.

2.      El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos ,. Las siguientes circunstancias

a)     la fecha y el lugar de celebración.

b)     El autor de la convocatoria  y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c)     Su carácter ordinario o extraordinario y l indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d)     Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e)     El orden del día de la reunión.

f)       Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3.      El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario .

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios  de acuerdo con el procedimiento  establecido en el artículo 9.

Serán subsanables  los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presente o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentren firmada por el Presidente y el Secretario, dichas subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietario, que deberá ratificar la subsanación.

4.      El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Así mismo deberá conservar durante cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Artículo 20º:                                                                                       EL ADMINISTRADOR

Corresponden al Administrador:

a)     Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias ay apercibimientos a los titulares.

b)     Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c)     Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d)     Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e)     Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f)       Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Artículo 21º:                                                        PROCEDIMIENTO COBRO DE DEUDAS

1.      Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acordarse la Junta de Propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del procedimiento establecido en este artículo.

2.      La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificados a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3.      La competencia territorial corresponderá exclusivamente al Juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este artículo.

4.      El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este artículo.  En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.

5.      Presentada la demanda y admitida a trámite, el Juez requerirá al demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el Tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.  El requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo previsto en el número siguiente.

6.      Si el demandado no compareciere ante el Tribunal o no se opusiere a la demanda, el Juez dictará auto en el que despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.

El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.

            Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés

            legal del dinero incrementado en dos puntos.

7.      Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.

No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número anterior.

8.      Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del momento de la citación para juicio oral.  No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza.  El deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo preventivo.

Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetición, solo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida.  Si la oposición se funda en pluspetición, solo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.

9.      Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetición, solo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.

10.  La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.

Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones.  De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las comunes por la mitad.  La condena en costas incluirá los honorarios del Abogado y del Procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestación.

11.  Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la ampliación los trámites que le hayan precedido.  Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.

La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.

12.  El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.

Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.

Artículo 22º:           

1.      La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor.  Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2.      Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.

Artículo 23º:        EXTINCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1º.  Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.  Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º.  Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

                  CAPÍTULO TERCERO

DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

            Artículo 24º:

1.      El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a)      Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b)      Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2.      Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a)      Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5.  En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultará íntegramente   de aplicación.

Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.  A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.  Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.  El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3.      La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a)      La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b)      La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c)      Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los  elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.  Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4.      A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

                                                DISPOSICIÓN ADICIONAL

1.      Sin prejuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a)     El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario

b)     En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2.5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.  A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c)     Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a  aquél en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2.      La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestado para atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

                                    DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.- La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.

En el plazo de dos años a contar desde la publicación de esta Ley en el “Boletín Oficial del Estado”, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos.

Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en la norma 2ª del artículo 16º.

Segunda.- En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto a favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que en nueva junta, y por mayoría que represente, al menos, el ochenta por ciento de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto a favor de los miembros de la comunidad.

                                        DISPOSICIÓN FINAL

Única.- Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley

                                                    ANEXO

Se reproducen las Disposiciones Adicional, Transitoria y Final de la Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, aprobada el día 18 de marzo de 1999 por el Congreso de los Diputados.

                                    DISPOSICIÓN ADICIONAL

1.      El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

2.      Sin prejuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.

                                                    DISPOSICIÓN FINAL

1.      Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley.  Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.

2.      Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.

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